Yargıtaydan kira bedeli emsalin altında kalanlar için karar

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira ilişkisinin başlangıcından itibaren geçen süre ve mevcut kira bedelinin emsal değerlerle uyumu dikkate alınarak, yeni sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa bile belirli şartlarda kira bedelinin yeniden tespit edilebileceğine karar verdi.Dairenin kararına konu olayda, İstanbul'daki iş yerini 2005'te kiraya veren mülk sahibi, 2021'de aylık 22 bin lira olarak ödenen kira bedelinin emsallerine göre düşük kaldığını ve bölgedeki rayiç bedellerin yükseldiğini belirterek, kiranın 39 bin liraya çıkarılması istemiyle dava açtı.Davaya bakan sulh hukuk mahkemesi, taraflar arasındaki son kira sözleşmesinin 2018'de yenilendiğini belirterek, dava tarihi itibarıyla bu sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmediğine dikkati çekti. Mahkeme, bu nedenle kira bedelinin hak ve nesafet kurallarına göre yeniden belirlenemeyeceğine, sözleşmede yer alan artış hükmünün uygulanması gerektiğine karar verdi.Davacının istinaf başvurusu da İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesince reddedildi.Bunun üzerine davacı, kiracının taşınmazı 2005'ten beri kullandığını ve yerel mahkeme kararının hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek dosyayı temyiz etti.Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise yerel mahkeme kararını bozdu.Dairenin kararında, Türk Borçlar Kanunu kapsamında tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak bedel konusunda yaptıkları anlaşmaların, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak kaydıyla geçerli olduğu hatırlatıldı.5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise yeni kira dönemindeki bedelin belirlenmesinde, yasal düzenlemeler doğrultusunda endeks değişiminin yanı sıra kiralananın durumu ve emsal kira bedellerinin de dikkate alınması gerektiği belirtildi.Kararda ayrıca, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceğine ilişkin düzenlemeye işaret edilerek, sözleşmede yeni kira döneminde artış yapılacağına dair hüküm bulunması halinde, dava sonucunda belirlenecek bedelin yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olabileceği kaydedildi.Yargıtay, somut olayda mahkemenin yalnızca 2018'de düzenlenen kira sözleşmesini esas alarak karar vermesini eksik inceleme olarak değerlendirdi.Kararda, taraflar arasındaki kira ilişkisinin 2005'te başladığı, 2018 tarihli sözleşmenin ise kira bedelinde yeni bir güncelleme yapmak amacıyla değil, mevcut kira ilişkisini yazılı hale getirmek için düzenlendiğinin ileri sürüldüğü aktarıldı.Mahkemenin, sunulan delilleri değerlendirerek kira sözleşmesinin başlangıç tarihini ve belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığını araştırması gerektiği vurgulandı.Dairenin kararında, yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olmadığının tespit edilmesi halinde, yeni sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa bile ilk kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren geçen sürenin dikkate alınarak, şartları oluşmuşsa kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlenmesi gerektiği belirtildi.Yargıtay, ilk derece mahkemesince 2018 başlangıç tarihli sözleşmenin imzalandığı tarihte belirlenen kira bedelinin rayiç değeri yansıtıp yansıtmadığının bilirkişi incelemesiyle ortaya konulması gerektiğine hükmetti.Kararda, o tarihte ödenen kira bedellerinin de değerlendirilmesi, kira bedelinin rayice uygun olduğunun belirlenmesi halinde talep edilen dönem için endeks üzerinden artış yapılması, aksi durumda ise kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlenmesi gerektiği ifade edildi.Bu incelemeler yapılmadan karar verilmesini "eksik araştırma ve inceleme" olarak değerlendiren Daire, yerel mahkeme kararının usul ve kanuna aykırı olduğu gerekçesiyle bozulmasına karar verdi. (Kaynak: ENSONHABER)